Особенности покупки земли, с точки зрения закона
Мероприятия по возведению недвижимости, будь то строительство домов из бруса индивидуального типа или огромных кирпичных многоквартирных комплексов, всегда начинаются с оформления права на землю. Как правило, речь идет о праве собственности. Благо, сегодня Земельным кодексом РФ предусмотрена возможность граждан и юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться землей (ст.15 ЗК РФ).
В свою очередь право собственности на землю может быть приобретено разными способами. Одним из самых распространенных является купля продажа участков. Особенности данного рода сделок подробно описаны в ст.37 ЗК РФ. О них мы сегодня и поговорим.
Итак, начать следует с того, что объектом договора в данном случае могут быть исключительно те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Если вдруг такая недвижимость имеет обременения или ограничения в использовании, покупатель имеет право об этом знать. Поэтому продавец просто обязан предоставить ему подобную информацию.
Гражданское законодательство презюмирует свободу договора. Это означает, что стороны могут включать в текст сделки любые условия, кроме тех, которые явно противоречат законодательству. Нормы ЗК РФ, регламентирующие куплю-продажу участков, также содержат определенные запреты на включение в договор тех или иных условий.
В частности, будут признаны недействительными те из них, которые предусматривают право продавца в любой момент по собственному желанию выкупить обратно участок. Это вполне логично, ведь покупатель, затеявший на земле, скажем, строительство деревянных домов, должен быть уверен в неприкосновенности своего право собственности на землю.
Также признается априори недействительным условие договора, каким-либо образом ограничивающее полномочия нового собственника распоряжаться землей. Иными словами, право собственности является безусловным, и тот, кто им обладает вправе сдавать принадлежащее ему недвижимое имущество в аренду, ипотеку, а также совершать прочие аналогичные действия.
Кроме того, не получится продавцу подстраховаться и в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц в случае, если они предъявляют права на землю, возникшие у них до совершения сделки с покупателем.
Конечно, можно включить в текст договора условие, ограничивающее ответственность продавца на этот счет, но оно будет являться недействительным. Более того, если продавец намеренно скроет информацию о наличии обременений земли, ограничений по ее использованию, о разрешении на застройку участка или утаит прочую важную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о совершении сделки, тот сможет по своему выбору либо потребовать уменьшения покупной цены на землю, либо расторжения договора с возмещением всех причиненных ему убытков.
Дополнительные материалы по Геодезии и Землеустройству:
Принципы и функции землеустройства
Проведение геодезии при рассмотрении судебных споров
Основные принципы земельного кадастра