Сделки, требующие государственной регистрации

On Июнь 7, 2011 by admin

Сделки, требующие государственной регистрацииНи один закон или другой нормативно-правовой акт российской законодательной базы не содержит полного перечня сделок, которые требую государственную регистрацию. Существуют только отдельные статьи в Гражданском Кодексе относительно определенных сделок с недвижимостью, которые прямо указывают, что, если данная сделка не пройдет государственную регистрацию, то она будет являться недействительной или ничтожной. Большинство сделок, которые совершаются в надлежащей форме, не могут порождать гражданские, как права, так и обязанности. Юридические последствия могут наступить только в том случае, когда сделка соединяется с государственной регистрацией сделки, а в некоторых случаях, с государственной регистрацией прав на имущество.

Таким образом, если земельные участки приобретались по сделке, даже которая не была нотариально зарегистрирована, но как известно, договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации, то права и обязанности на земельные участки наступят только после государственной регистрации. Это утверждение зафиксировано в статье 550 ГК. Таким же образом наступает право и относительно иных сделок, которые подлежат обязательной государственной регистрации. К таким можно отнести дарение и мену, ренту и прочие. В некоторых случаях, подлежит регистрации и договор аренды. Например, если земля арендуется на срок более года, то договор должен обязательно регистрироваться. Также в обязательном порядке проводится и государственная регистрация исключительных прав. Если у вас по этой сделке в отношении земельных участков возникают какие-либо вопросы, то их решит за вас Земельная Кадастровая Компания.

В тоже время, если сделка между двумя сторонами заключена и земля была обменена или продана, то как у одной стороны, так и у второй возникают взаимные обязательства друг к другу, даже в том случае, когда договор был составлен в простой письменной форме, и не заверен в нотариальном порядке. То есть, одна сторона должна передать в пользование второй стороне земельные участки. В тоже время, земля по передаточному акту принимается второй стороной, и в зависимости от сути договора за нее выплачивается определенная сумма или же нет. Дело в том, что с недавнего времени, законодательство разрешает не заверять подобные договора таким образом. Если же одна из сторон не спешит или не хочет провести государственную регистрацию договора, то вторая сторона вправе требовать от нее таких действий в судебном порядке.

Если закон связывает действительность сделки с необходимостью ее государственной регистрации, то сама по себе сделка, даже будучи совершенной в надлежащей форме, никаких гражданско-правовых последствий не порождает. Несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность — абсолютную недействительность (п. 1 ст. 165 ГК). Вместе с тем само совершение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации, Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК). При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК)*(275).

Качественно иная правовая ситуация возникает тогда, когда закон требует не государственной регистрации сделки, заключенной в надлежащей форме, а государственной регистрации права, вытекающего из сделки. Так, в соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости считается заключенным с момента составления сторонами одного документа, подписанного сторонами, а в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, т.е. право, оговоренное в сделке. Одновременно в п. 2 ст. 551 ГК закреплено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Законодательное разрешение исполнения договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода прав на нее свидетельствует о том, что несмотря на то, что момент заключения договора продажи недвижимости не совпадает с моментом перехода права собственности на нее, такая сделка сама по себе порождает определенные гражданско-правовые последствия. С момента заключения договора продажи недвижимости продавец не может распоряжаться проданной недвижимостью. Покупатель же, получивший эту недвижимость во владение и пользование, не может ею распоряжаться в отношениях с третьими лицами (сдавать в аренду, в ссуду и т.д.). Поэтому если одна из сторон совершит до регистрации перехода права собственности действия по распоряжению проданным недвижимым имуществом, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях — виндикационный или негаторный иск (ст. 301-304 ГК).

В некоторых случаях для достижения своих целей участники сделки должны подвергнуть государственной регистрации не только саму сделку, но и переход права, вытекающего из нее. Так, сделка продажи предприятия считается заключенной с момента ее государственной регистрации (п. 3. ст. 560 ГК), а право собственности на предприятие переходит к покупателю только с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК). Сама сделка продажи предприятия, совершенная в надлежащей форме и подвергнутая в установленном порядке государственной регистрации, не порождает перехода права собственности на него, но создает иные гражданско-правовые последствия. Так, в соответствии с п. 3 ст. 564 ГК покупатель предприятия, которому оно передано до перехода права собственности, вправе до государственной регистрации этого права распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Таким образом, государственная регистрация сделок и государственная регистрация прав играют различную роль в юридических составах, которые необходимы для достижения правовой цели участниками сделки*(276).

Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:

а) прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) прав на отдельные виды движимого имущества и сделок с ними.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимым имуществом, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в едином реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитута, а также иные права и обременения (например, арест имущества) в случаях, предусмотренных ГК, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(277). Факт государственной регистрации сделки или права подтверждается либо путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК).

Похожие статьи:

Comments are closed.