Оценка земли
Земля — природная основа рынка недвижимости, эффективное использование которой определяет экономику. Формы земельной собственности:
- частная собственность (для физических и юридических лиц);
- государственная собственность (владельцы – федерация и субъекты федерации);
- муниципальная собственность (владельцы – администрации городских и сельских поселений).
В настоящее время в России создано правовое поле для оборота земельных участков на рынке как товара, но земля является местом обитания человеческого общества, общественное регулирование товарного оборота которой необходимо. Права землевладельцев ограничены сервитутами и способами предоставления земельных участков.
Оценка земли – важный фактор в решении задач:
- Предоставление земли на платной основе на основании конкурсов и аукционов;
- Порядок в налогообложении земельных участков;
- Простые процедуры выделения земли под строительство жилья;
- Увеличение оборота прав на аренду земли;
- Развитие инвестиций и ипотечного кредитования;
- Развитие страхования земельных участков.
Цели земельной оценки :
— учет, составление земельного кадастра;
— создание рынка земли и базы для налогообложения.
Различают рыночную и кадастровую стоимость земли.
Рыночная стоимость земли – цена в конкретный момент времени на открытом рынке в условиях конкуренции. Рыночная стоимость определяется исходя из эффективного использования земли, которое не всегда совпадает с текущим использованием. Эффективное использование – это разрешенное использование, целевое назначение, способы землепользования и перспективы развития района. Рыночную стоимость недвижимости и земли определяют при совершении сделок, ипотечном кредитовании и при выкупе. Встречающееся в литературе понятие «реальная стоимость» соответствует рыночной стоимости.
Кадастровая оценка приемлема для налогообложения. Земельные участки классифицированы по назначению и использованию:
- земли поселений, садоводческих объединений, оценка выполняется по анализу рыночных цен;
- сельскохозяйственные угодья и земли лесного фонда оцениваются на основе капитализации рентного дохода;
- иные категории земель оцениваются по капитализации рентного дохода или по затратам на воспроизводство их ценности.
Обращение земли находится под строгим контролем федерального и местного законодательств. Условия землевладения регулируют природоохранные, местные, водные законодательства, а также перспективы развития регионов. Однако есть несогласованность в документах местного и федерального уровней. Очень важна при этом юридическая экспертиза прав владельцев земельной собственности. Юридический аспект важен для верной трактовки прав владельца, цель оценки, вид стоимости земли.
Дополнительные материалы по Геодезии и Землеустройству:
Землеустройство как социально экономическое явление
Развитие геодезии в России
Виды землеустроительных работ
Оформляем кадастровый паспорт на земельный участок